04
apr
hytteliv

Utleie av hytta – hvordan komme i gang

Posted on by Kine

Å leie ut hytta betyr både at hyttegleden kan deles med flere, og en kjærkommen inntekt. Likevel kvier mange seg for å leie ut. Denne guiden for hytteutleie er laget basert på erfaringer over mange år med utleie, og har som mål å vise at med noen kloke grep, så oppleves utleie tryggere for både deg som leier ut (kanskje det kjæreste du har), og den som skal leie av deg.

 

Vi fullbruker hytta vår i Vrådal i skisesongen, men i sommerhalvåret bruker vi den veldig lite, og har derfor valgt å leie ut da. Jeg rett og slett ELSKER hytta, og det betyr at det nesten føles som det er en bit av meg som leies ut. Jeg har derfor over de siste 5 årene laget en ramme for bruk og utleie som gjør at jeg er så komfortabel jeg kan være ved utleie. Og selv om jeg alltid «angrer» når jeg kommer til utleiedato, så har utleie alltid gått bra, og jeg har ingen dårlige erfaringer med utleie. Selv om ikke alt settes på sin faste plass, og ikke alt ivaretas på samme måte av andre… Det er vel kanskje investeringen en går inn i utleie med. En må finne en måte å tåle og akseptere det på. En måte å sørge for god utleie på er å på forhånd avklare forventninger knyttet til leieforholdet med leietakere. Og nettopp det håper jeg denne guiden kan være med å bidra til for deg på nettopp din hytte.

 

Denne guiden passer best for deg som skal leie ut hytta i kortere perioder i tillegg til at du bruker den selv, og som vil administrere hytteutleiet selv. Dette er varianten som gir høyest inntjening, men selvfølgelig også mest arbeid. Har du selskaper som leier ut hytter for andre der du er, så er selvfølgelig det også et alternativ, men de tar naturlig nok en større andel av leieinntekten. Du vil her få gode tips til hytteutleie om du bruker formidlere også, men vi har valgt å administrere hele utleie selv, og det er det dette denne guiden handler om primært. Vi velger denne tilnærmingen blant annet for å ha mer kontroll på hvem det er som får leie. Jeg er opptatt av dialog med leietakerne, og spør alltid hvor mange de er, og hva slags «type» tur det er de skal på. Hvordan det vil være best å leie ut vil også avhenge av hvilken avstand du har fra ditt hjem til hytta, og hvilke muligheter det er for å kjøpe tjenester som utvask og hyttetilsyn.

 

 

Litt tips og triks fra vår utleiehverdag

Jeg tar bort veldig lite når vi leier ut. Jeg tenker som så at det hjemmekoselige er med på å bidra til at også leietakerne tar godt vare på hytta. Men noe forberedes. Badet tømmer vi for personlige eiendeler sånn at det er plass til leietakeres toalettsaker og håndklær. For å gjøre dette enkelt for oss så har jeg kjøpt to hyller med hjul på som våre toalettsaker og håndklær er i. Og disse triller vi frem og tilbake avhengig av om vi er der eller ei. På vår hytte så har vi 4 soverom, og vi har dermed valgt å låse av vårt soverom. Det er dermed her vi setter disse hyllene på hjul når vi har utleie. Om du ikke ønsker eller har anledning til å låse av et soverom eller en bod, kanskje har du et skap, kommode, kiste el. som du kan låse av. Et låsbeslag med hengelås kan løse så mangt. Vi tømmer også kjøleskapet, og setter våre varer i et lite kjøleskap vi har ute i boden. Det er ikke lås på dette kjøleskapet i boden, men det har aldri vært noe problem. Jeg frigjør også ett av kjøkkenskapene slik at det kan brukes av leietakerne. Utover det lar jeg ting stå, og har skrevet i hyttebeskrivelsen at det er ok å låne fra skapene, så fremt det erstattes før avreise. Krydder etc lar jeg også stå, for jeg kan bare forestille meg hvor irritert jeg selv hadde blitt om jeg skulle lage middag når jeg endelig hadde kommet frem, også hadde jeg glemt salt… Så litt ekstraservice som ikke koster allverdens kan være lurt.

 

Før leieforholdet starter har jeg oversendt informasjon om hva som må huskes å ta med. F. eks at dynene er 2,20 m, fordeling av madrasser for få med riktige laken, sengetøy og håndklær må medbringes, klut og kjøkkenhåndklær likeså, og telys om en liker slikt. Her skriver jeg også veibeskrivelse, og hvordan de skal komme inn. Vi har kodelås på døra, hvor kode lages for hver leietaker, men beskrivelse til f eks. nøkkelboks ville vært naturlig her. Før leieforholdet legger jeg også ved «hytteoppskriften», sånn at den som ønsker det kan sette seg inn i bruken av hytta. Den forteller hvordan ting fungerer på akkurat vår hytte. Da vet de fleste hva de kan forvente når de kommer. «Hytteoppskriften» legger jeg også frem i papirformat i hytta. Her har jeg også skrevet litt om nærmeste butikk og andre fasiliteter, samt noen forslag til turer i nærområdet.

 

 

Hos oss kan leietakere velge å bestille utvask av oss eller vaske ut selv. Dersom de velger å vaske ut selv forplikter de seg til å bruke vår utvaskliste, og kvaliteten på vasken skal være slik at både vi og nye leietakere skal kunne komme til hytta uten å måtte gjøre noe. En slik utvaskliste gjør det også enklere å ettergå vasken, og ev, trekke i depositum der det ikke er gjort eller ikke er gjort tilfredsstillende – gjerne dokumentert med bilder. Vi har valgt å digitalisere denne listen, men papirformatet vil fungere ypperlig. Slik kan en utvaskliste se ut:

 

 

 

Annonsen og annonseringssteder

De aller fleste som ønsker å leie hytte i dag bruker Finn.no og Airbnb. På begge flater styrer du bookingene etter hva du har satt ledig i kalenderen. Fordelen med Airbnb er at du kan velge verifiserte leietakere, og du når geografisk lenger enn med Finn.no da Airbnb brukes i mange land. Min anbefaling er å bruke begge utleiesteder om du ønsker flest mulig leietakere. Finn.no har en kostnad for annonsering basert på hvor lenge du vil ha annonsen liggende ute, mens Airbnb tar ca 3 % av leiesummen pr utleie.

 

Å skrive en innbydende utleieannonse er viktig. Annonsen må si noe om hytta og om stedet. Altså hva det er du tilbyr. Fortell om det beste med din hytte, og personifiser det gjerne litt. Dette kan være:

  • Antall sengeplasser
  • Rom- og sengefordeling
  • Uteplass(er)
  • Hva som inngår og ikke
  • Hva som må medbringes

 

Her kan du hente litt inspirasjon til utarbeidelse av tekst. Gjør du noen søk på hytter på Finn.no og airbnb.com vil du også kunne hente mer inspirasjon.

 

Bruk av bilder er et godt virkemiddel. Ta bilder som viser stedet ditt både inne og ute, og tenk godt igjennom annonsens hovedbilde – altså hva du ønsker å kommunisere ut med akkurat det bildet.

 

Viktige ting å ta stilling til er altså:

  • Hvor skal det annonseres
  • Hva inngår i leieforholdet
  • Hvordan skal utleie gjennomføres i praksis

 

 

Prissetting

Prissetting er alltid en utfordring. Priser du for høyt får du færre leietakere, og priser du for lavt vil du sitte igjen med for lite. Gjør noen søk på sammenliknbare utleiehytter på Finn.no og Airbnb i nærheten av deg, og du vil få en pekepinn. Tenk godt igjennom hvilken standard du tilbyr, både med tanke på hytta og området rundt. På Finn.no må du angi pris, mens på Airbnb kan du også la etterspørselen styre prisen automatisk om du ønsker det. Det kan likevel være lurt å følge med litt ekstra f. eks på helligdager, sånn at manuell pris kan legges inn for slike dager da det ofte er mer å hente da. Husk å se langt frem, for plutselig har noen booket jula neste år til samme pris som en hverdag i april.

 

Strøm

I 2022 er også strøm i tilknytning til utleie blitt et tema for hytter i sør. For noen vil det være naturlig å fortsette med strøm inkludert (og øke leieprisen?), for andre å ta en pris pr hode, og kanskje andre igjen ønsker å beregne faktisk forbruk og la leietaker betale det. Her vil det være fordeler og ulemper med alle varianter. Tenk igjennom både hva som er praktisk gjennomførbart, og litt om hvordan du tror det vil påvirke “strømatferden” til leietakerne. Det vil også være en forskjell på om du har en liten hytte med få sengeplasser eller en stor hytte med mange sengeplasser. Eksemplifisert så er det forskjell på om 10 personer dusjer hver dag i leieperioden eller om 4 gjør det.

 

 

Leiekontrakt

Et hvert leieforhold bør ha en leiekontrakt. Når du annonserer på Finn.no kan du enten bruke deres standard kontrakt, eller du kan lage en kontrakt som du spesialtilpasser til akkurat din hytte. Her kan du kjøpe tilgang til en enkel kontraktsmal for utleie. Denne finner du også på engelsk. Her er et utdrag av starten på denne malen:

 

 

Gjennom Airbnb trenger du ikke leiekontrakt, da dette lages automatisk gjennom kriterier du har satt i annonsen din.

 

 

Betaling av leieforholdet

Ved booking gjennom Airbnb håndteres betalingen direkte av de. Men med Finn.no bookinger må innbetaling defineres i leiekontrakten. Jeg har god erfaring med at depositum og halve leiesummen innbetales ved inngåelse av kontrakt, og resterende innen 14 dager før leieforholdet starter.

 

Depositum

Be alltid om depositum. Jeg bruker 2000 kr som fast depositum, og som nevnt over, så betales dette inn ved booking. Depositumet tilbakebetales etter gjennomgang av hytta i etterkant, og ikke senere enn 14 dager etter leieforholdets slutt. På Airbnb angis depositum i innstillingene, og håndteres automatisk ved booking.

 

Digital signering av leiekontrakt

Posten har en tjeneste for digital signering av kontrakt. Da lastes kontrakten opp (veldig enkelt), og din epostadresse og leietakers epostadresse legges inn, og så sendes det en mail med informasjon om hvordan lese og signere kontrakten med BankID (på mobil). Når begge parter har signert får du en mail med link til nedlasting av avtalen – som du så lagrer lokalt. Tjenesten koster 20 kr epostadresse, så 40 kr for et leieforhold. Her er link til tjenesten. Du kan også sende kontrakten via mail og be om bekreftelse i retur på mailen om at avtalen er lest og  forstått.

 

 

Når du låser av et rom eller bod

Å låse av et rom under utleie kan gjøre det enklere for den som leier ut. Da kan de personlige eiendelene settes der. Siden du også selv skal bruke hytta, pass på at du ikke lager for kompliserte systemer for bæring frem og tilbake. Ref. det jeg skrev om hylle på hjul. Det som er viktig å huske på ved et slikt valg er å lage en låsordning som gjør at ved uforutsette hendelser som brann el, så kan tilgang gis. Vi har en nøkkelboks i boden, som leietaker vil få oppgitt kode på ved behov. Dette lærte vi en gang brannvarsleren gikk av inne på det avlåste rommet, og ingen kom seg inn for å få sjekket. Det var riktignok falsk alarm, men gjorde sånn at vi etablerte ordningen med nøkkelboks.

 

 

Litt diverse:

  • Når du har hatt noen utleier, be om en kort evaluering av hvordan de har opplevd leieforholdet. Når slike evalueringer er gode kan du bruke disse som referanser i annonseringen din. Husk å ikke bruke navn uten godkjenning. Spørsmål du kan stille er for eksempel:
    1. Beskriv kort hvordan du opplevede oppholdet ditt
    2. På en skala fra 1 til 5 hvor 1 er svært dårlig og 5 er svært god, hvor vil du helt overordnet plassere oppholdet ditt
    3. Vil du leie denne hytta igjen om anledningen byr seg
  • Utleie av fritidsbolig skattlegges forskjellig avhengig av hvordan egen bruk av hytta er. Les deg opp reglene hos Skatteetaten her.
  • Du bør oppgi til forsikringsselskapet at du tidvis leier ut fritidsboligen din

 

 

Ønsker du hjelp til å komme i gang med hytteutleie?

Vi har utviklet Hyttepakka med maler til bruk for enklere og tryggere hytteutleie. I hyttepakka får du alt du trenger for å lage et godt rammeverk for utleie av din hytte. Ved kjøp av dette produktet får du malene til nedlasting, og så tilpasser du til bruk som passer perfekt hos deg. Hyttepakka inneholder dette:

 

Malene kan også kjøpes hver for seg.

 

Hyttepakka med maler finner du her

 

Her kan du lese mer om innholdet i Hyttepakka:

Malene er ment å vise et rammeverk som du kan tilpasse til akkurat din hytte.

Malen for leiekontrakt beskriver leieperiode, leiekostnad, depositum, hva som inngår og ikke i leieforholdet, hva leietaker har ansvar for, og kontaktinformasjon.

Malen for utvask beskriver punktvis rom for rom hva som forventes rengjort. Det er også en egen kolonne hvor det kan krysses av for ‘utført’, slik at leietaker fyller ut denne underveis, og du som utleier kan bruke denne som grunnlag for gjennomgang. Dette gir også et bedre grunnlag for om det f. eks må trekkes noe i depositum for manglende oppfyllelse av avtale om utvask.

Malen for hytteoppskrift gir inspirasjon til å lage din egen «sånn fungerer det på hytta vår» oppskrift.

Malen for instruks i forbindelse med bruk av jacuzzi gir en oversiktlig innføring i hvordan forholde seg til en jacuzzi under et leieforhold. Den erstatter ikke tilsyn og justering av vannkjemi før og etter leieforholdet.

Bonus 1 gir deg en overordnet innføring i alt du trenger å tenke på når det gjelder utleie av hytta gjennom ‘Tips og triks om alt fra annonsering til utvask etter leie’. Bonus 2 gir inspirasjon til ‘Velkommen til hytta vår’ – litt informasjon før avreise om hva som er lurt å huske, samt informasjon om adresse og veibeskrivelse. Bonus 3 gir deg en enkel Excel mal til å holde oversikt over hva du får inn i leie, og som kan brukes både for egen oversikt og til det som årlig skal rapporteres inn gjennom skattemeldingen.

 

Hyttepakka med maler finner du her

 

Legg igjen en kommentar